12x → 18x
El price-to-rent ratio va de 12x en República Dominicana (comprar sale relativamente barato) a 18x en España (alquilar conviene más) — un rango de 50% entre el mercado más y el menos favorable a comprar, de los 7 países analizados.
La decisión de comprar o alquilar casi nunca se resuelve con una sola cifra. Depende de cuánto cuesta la propiedad frente a la renta (price-to-rent), de cuánto cuesta entrar y salir (costos de transacción), de si un banco te presta como no residente, y — sobre todo cuando hay de por medio un cambio de país — de si tu visa, tu banco y tu régimen fiscal te dejan operar con normalidad. Este artículo junta ambas cosas: la matemática y el checklist migratorio, país por país, con cada cifra citada a su fuente.
El mapa rápido: dónde el número favorece comprar
Price-to-rent ratio por país
Más bajo = comprar es matemáticamente más barato que alquilar. Fuente: Global Property Guide, 2025–2026.
Verde = favorece comprar · Bronce = zona intermedia · Azul = favorece alquilar (para horizontes cortos o inciertos)
Rendimiento bruto de alquiler (gross yield)
Más alto = la renta genera más retorno relativo al precio de compra. Fuente: Global Property Guide.
Nota: el yield de Italia (7.23%) mezcla zonas rurales muy baratas con Milán/Roma — a nivel de esas dos ciudades el yield real es menor.
| País | Price-to-rent | Yield bruto | Costo de cierre | Hipoteca no residente | Impuesto anual |
|---|---|---|---|---|---|
| Panamá | 14x | 6.94% | ~2–5% | ~7–9% / 50–70% LTV | 0% hasta $120K, luego 0.5–0.7% |
| Colombia | 15x | 6.87% | ~1.6–4% | Prácticamente solo cash (~12–15% / hasta 70%) | ~0.4–1.2% (predial) |
| México | 17x | 6.06% | ~4–10% | ~8–10% USD / 10–13% pesos; 50–65% | ~0.05–0.3% (predial) |
| España | 18x | 5.43% | ~10–13% | ~3–5% / 60–70% | 0.4–1.1% (IBI) |
| Costa Rica | 13x | 7.6–7.8% | ~3.5–5.5% | ~7–10% USD / ~50–65% | 0.25% + lujo 0.25–0.55% |
| Rep. Dominicana | 12x | 7.78% | ~4.5–7% (0% CONFOTUR) | ~8–12% USD / 50–70% | 1% sobre ~$166K (0% CONFOTUR) |
| Italia | 15x | 7.23% | ~10–15% (no residente) | ~50–60% LTV | IMU ~0.4–1.06% |
El segundo número que casi nadie mira: rotación de inventario y obra nueva vs. usado
El price-to-rent dice si el precio está alto frente a la renta hoy. La rotación de inventario dice hacia dónde va el precio: cuando el stock disponible baja y las propiedades se venden más rápido, la escasez tiende a empujarlo hacia arriba — y viceversa.
Premium de obra nueva sobre usado (donde hay data comparable)
% que cuesta más el m² nuevo frente al m² de reventa. Fuentes: Tinsa, dellevittorie.it, Inmuebles24 Index, MLS ACOBIR/Convivienda.
*Panamá: el secundario (MLS) corre 40–55% por debajo del primario en los mismos corregimientos — mismo fenómeno, visto desde el lado del usado. Colombia, Costa Rica y Rep. Dominicana no publican un split oficial nuevo-vs-usado en $/m² — se excluyen del gráfico por falta de data comparable, no por ausencia de premium.
| País | Métrica de rotación | Lectura |
|---|---|---|
| España | Stock en venta cayó 16% interanual (Q1 2025); 34% se vende en menos de un mes | Escasez fuerte → confirma precios al alza |
| Italia | Tiempo de venta nacional 5.5 meses, +6% vs. 2025 | Rotación se enlentece pero obra nueva colapsó — escasez de oferta |
| Colombia | Rotación de inventario nuevo: 12.4 meses, bajando desde 13.6 | Oferta se recorta por costo de financiamiento, no por demanda |
| México | Meses de inventario CDMX cayendo hacia ~20 (desde 24–28) | Mismo patrón que Colombia |
| Panamá | ~7.7 meses de inventario nuevo; ventas cayeron de 4,737 a 2,866 unidades | Inventario alto y ventas cayendo → precios blandos |
| Costa Rica | Sin índice oficial — 60–90 días en zonas calientes (proxy) | No se puede probar rigurosamente |
| Rep. Dominicana | Oferta inmediata de obra nueva subió de 8,159 a 15,259 unidades (solo obra nueva) | No se puede probar rigurosamente |
Lectura importante: en Europa (Italia, España) el premium de obra nueva es el más ancho — pero no es porque haya un boom de construcción nueva. Al contrario: la participación de obra nueva en las transacciones está cayendo en ambos países. El premium refleja que el stock de reventa es viejo y poco eficiente energéticamente, no que la demanda de obra nueva esté disparada. En Panamá y México el premium responde más a ubicación y mezcla de producto que a estándares energéticos.
País por país: el checklist completo
Cada tarjeta combina lo cuantitativo (lo que dice la matemática hoy) con lo cualitativo (lo que decide si puedes operar ahí sin fricción: visa, banco, salud, impuestos).
Panamá
Favorece comprar14x
Price-to-rent
6.94%
Yield bruto
2–5%
Costo de cierre
7–9%
Hipoteca no residente
ResidenciaVisa de Naciones Amigas ($200K en bienes raíces o depósito); Visa de Inversionista Calificado ($300K); Pensionado (pensión ≥$1,000/mes, sin seguro de salud obligatorio).
Banca / FATCAFricción alta para estadounidenses — algunos bancos rechazan cuentas de ciudadanos US por FATCA; visita en persona y depósitos mínimos de $3,000–$10,000.
SaludNo obligatoria para Pensionado; sí requerida para nómada digital.
FiscalSistema territorial — la renta de fuente extranjera no se grava incluso siendo residente fiscal (>183 días).
Colombia
Favorece comprar (si pagas cash)15x
Price-to-rent
6.87%
Yield bruto
1.6–4%
Costo de cierre
Cash
Hipoteca no residente
ResidenciaM-Pensionado (pensión ≥3 salarios mínimos, ~USD 1,200); Rentista (~USD 3,900/mes). No se necesita residencia para comprar.
BancaNo se puede abrir cuenta local sin cédula de extranjería, que exige visa de residencia — un turista no puede bancarizarse en la práctica.
SaludPóliza privada obligatoria para la visa (Res. 5477 de 2022); con cédula, afiliación a EPS es obligatoria (salvo Pensionado).
Fiscal>183 días detona residencia fiscal (renta mundial). No existe tratado de doble tributación con EE.UU.
México
Favorece alquilar (a corto plazo)17x
Price-to-rent
6.06%
Yield bruto
4–10%
Costo de cierre
8–13%
Hipoteca no residente
ResidenciaVisa Temporal (~USD 4,400/mes o ahorros ~USD 74,000); no hay visa específica de nómada digital.
Banca / FATCAMéxico es país FATCA Modelo 1 — los bancos reportan a cuentahabientes US. Generalmente no se puede abrir cuenta sin tarjeta de residente.
FideicomisoCompras dentro de 50 km de costa o 100 km de frontera exigen fideicomiso bancario — costo y trámite adicional.
FiscalTratado de doble tributación con EE.UU. existe (con cláusula de salvaguarda). >183 días detona residencia.
España
Favorece alquilar (salvo asentamiento largo)18x
Price-to-rent
5.43%
Yield bruto
10–13%
Costo de cierre
3–5%
Hipoteca no residente
ResidenciaGolden Visa inmobiliaria abolida desde el 3 abr. 2025. Visa de Nómada Digital (~€2,849/mes) y No Lucrativa (~€2,400/mes) siguen vigentes.
SaludPóliza privada estricta obligatoria para NLV/DNV: sin copagos, sin deducibles, sin carencias, sin topes.
BancaCuenta de no residente accesible con pasaporte + Certificado de No Residente; algunos bancos permiten apertura remota antes de llegar.
FiscalModelo 720 obligatorio para residentes fiscales con >€50,000 en el extranjero. Tratado con EE.UU. desde 1990.
Costa Rica
Favorece comprar13x
Price-to-rent
7.6–7.8%
Yield bruto
3.5–5.5%
Costo de cierre
7–10%
Hipoteca no residente
ResidenciaPensionado (≥USD 1,000/mes); Rentista (USD 2,500/mes, 24 meses); Inversionista (desde USD 150,000).
SaludAfiliación a la CCSS ("Caja") obligatoria para completar la residencia — ~7–11% del ingreso declarado; el seguro privado no la sustituye.
Banca / FATCADifícil sin residencia (reglas KYC desde 2010); bancos estatales limitan depósitos (~$1,500/mes); FATCA/AML citados en rechazos.
Fiscal>183 días detona residencia. No existe tratado de doble tributación con EE.UU.
República Dominicana
Favorece comprar12x
Price-to-rent
7.78%
Yield bruto
4.5–7%
Costo de cierre
8–12%
Hipoteca no residente
CONFOTURPropiedades certificadas en zona turística quedan exentas del 3% de impuesto de transferencia y de hasta 15 años de impuesto sobre patrimonio — el mayor ahorro fiscal del set.
ResidenciaPensionado (≥USD 1,500/mes); Rentista (USD 2,000/mes); Inversionista (USD 200,000, vía empresa registrada).
BancaLa más flexible del set — no residentes abren cuenta solo con pasaporte + referencia bancaria, sin necesidad de residencia.
Fiscal>183 días detona residencia. Ganancia de capital y renta de alquiler gravadas hasta 27%. Sin tratado integral con EE.UU.
Italia
Depende del camino de residencia15x
Price-to-rent (nacional)
7.23%
Yield bruto (nacional)
10–15%
Costo de cierre (no residente)
50–60%
LTV máximo no residente
Ciudadanía por ascendenciaLa Ley 74/2025 restringió el jure sanguinis de forma drástica: generalmente limitado a padre o abuelo nacido en Italia (la vía por bisabuelos queda prácticamente cerrada), más un requisito de residencia del ascendiente. La Corte Constitucional (sentencia n.º 63/2026, marzo 2026) confirmó la reforma.
Visas alternativasNómada Digital (~€28,000–32,400/año) y Residencia Electiva (~€32,000/año) siguen abiertas y llevan a ciudadanía tras 10 años de residencia.
SaludCobertura mínima de €30,000/año obligatoria para Residencia Electiva y Nómada Digital.
FiscalIMU siempre aplica a segunda vivienda de no residentes (sin exención de vivienda principal). Tratado con EE.UU. vigente; alquiler puede tributar al 21% plano (cedolare secca).
El checklist de decisión
Antes de comparar precios, resuelve estos cuatro filtros — cualquiera de ellos puede anular la ventaja matemática de comprar:
1 · ¿Tu visa te deja quedarte el tiempo suficiente para amortizar el costo de cierre?
España e Italia cuestan 10–15% en cierre — necesitas varios años de estadía para que comprar rinda más que alquilar.
Panamá, Colombia y Costa Rica cuestan 1.6–5.5% — el punto de equilibrio llega mucho más rápido.
2 · Si eres ciudadano o "US person": ¿puedes abrir cuenta bancaria ahí?
Panamá y Costa Rica son los más difíciles — fricción FATCA documentada, presupuesta semanas y un viaje en persona.
República Dominicana y España (cuenta de no residente) son los más simples — algunos bancos españoles abren cuenta antes de llegar.
3 · ¿Tu régimen fiscal de origen exige algo adicional al comprar afuera?
Si vas a ser residente fiscal en España con >€50,000 fuera del país, el Modelo 720 es obligatorio — no es opcional.
Panamá es territorial: la renta de fuente extranjera no se grava ahí, aunque tu país de origen puede seguir gravándola.
4 · ¿Comprar te da la residencia, o son dos trámites separados?
En ninguno de los 7 países comprar propiedad da residencia automática — salvo los programas formales de inversionista (Panamá $300K, Costa Rica $150K, Rep. Dominicana $200K vía empresa). La Golden Visa española quedó abolida en abril de 2025.
Si tu ruta es ascendencia italiana, verifica primero si tu ascendiente calificante es padre/abuelo (vía abierta) o bisabuelo (vía prácticamente cerrada desde la Ley 74/2025) antes de comprar nada.
Regla rápida: con price-to-rent bajo 15x y costos de cierre bajo 5%, comprar suele ganarle a alquilar incluso en horizontes de 3–4 años (Panamá, Costa Rica, Rep. Dominicana, Colombia). Por encima de 15x con costos de cierre sobre 10% (España, Italia), alquilar es la opción más segura salvo que el horizonte sea de asentamiento permanente o vía ciudadanía.
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