Cómo calcular el TIR de una propiedad en renta
Si estás evaluando comprar un apartamento, local o edificio para ponerlo en renta, el precio y la renta mensual por sí solos no te dicen si es un buen negocio. La TIR sí.
¿Qué es la TIR?
La Tasa Interna de Retorno (TIR) es la tasa de rendimiento anual que produce una inversión, tomando en cuenta todo el dinero que entra y sale a lo largo del tiempo: lo que pagas al comprar, lo que recibes de renta neta cada año, y lo que esperas obtener si la vendes al final.
A diferencia de mirar solo "cuánto renta al mes", la TIR incorpora el valor del dinero en el tiempo: un dólar hoy vale más que un dólar dentro de cinco años, y la TIR refleja eso.
La fórmula, en términos simples
En la práctica, nadie despeja esto a mano — se calcula con una hoja de cálculo o una herramienta que reciba: precio de compra, renta neta mensual, gastos operativos, y precio estimado de venta a futuro.
Ejemplo simplificado
Propiedad: apartamento en renta, precio de compra $150,000
Renta neta anual: $10,800 (después de gastos)
Horizonte: 5 años, con venta estimada en $175,000
TIR resultante: aproximadamente 9.8% anual
Ese 9.8% es lo que realmente estás ganando al año sobre tu capital — no es lo mismo que el 7.2% de rendimiento por renta (cap rate) que verías si solo dividieras la renta anual entre el precio.
¿Qué TIR es "buena"?
Depende del mercado y del riesgo de la propiedad, pero como referencia general:
- Menos de 8%: normalmente insuficiente para compensar el riesgo y la iliquidez de un inmueble frente a otras alternativas.
- 8% – 12%: rango razonable para propiedades residenciales estables en la mayoría de mercados de LatAm.
- Más de 12%: atractivo, pero vale la pena revisar si el mayor retorno viene con mayor riesgo (zona, tipo de inquilino, estado del inmueble).
Errores comunes al estimar la TIR
- Usar la renta bruta en vez de la neta (sin restar mantenimiento, cuota de PH, vacancia esperada).
- Asumir una apreciación de venta demasiado optimista sin sustento de mercado.
- No incluir los costos de cierre y de venta futura en el cálculo.
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La calculadora de SismondiIndex hace este cálculo automáticamente — solo ingresa precio, renta y gastos.
Ir a la calculadoraPreguntas frecuentes
Es la tasa de rendimiento anual que genera una inversión inmobiliaria considerando todos sus flujos de caja: el desembolso inicial, la renta neta recibida cada período y el valor de venta al final del horizonte de inversión.
No hay un número universal, pero en la mayoría de mercados de LatAm y España, una TIR por debajo del 8-10% anual suele considerarse insuficiente frente a otras alternativas de inversión.
El cap rate mide solo el ingreso anual por renta sobre el precio de compra. La TIR incorpora todos los flujos a lo largo del tiempo, incluida la venta futura, dando una imagen más completa.